Инвестиции в недвижимость. Плюсы и минусы

Инвестиции в недвижимость – это отрасль, о которой знают все. Все мы пользуемся недвижимостью: жилой, коммерческой, городской, загородной. Многие хотя бы один раз, сталкивались со сделками в недвижимости: покупали-продавали квартиру, переезжали, арендовали и т.д. Всем известно, что это очень капиталоемкая сфера. Недвижимость стоит дорого. В то же время, ей пользуются все. От этого отрасль становится очень притягательной для инвесторов. Есть много ресурсов, мнений, как легко можно начать свой бизнес, обладая свободными площадями. Сайты «банков идей», содержат рекомендации по сдаче квартир: на длительный срок, на несколько дней, по часам, как организовать хостел и т.д. И это действительно простые, и уверенно работающие схемы бизнеса.

Мы рассматриваем инвестирование в недвижимость в соответствии со своей специализацией: долгосрочное инвестирование средств на финансовых рынках. Рассматриваем, каким образом можно инвестировать в недвижимость, не покупая сразу целые квартиры или офисы, даже не располагая внушительными суммами. Ведь при всех плюсах инвестирования в реальную, физическую недвижимость, она имеет и свои минусы:

  1. Низкая ликвидность. Продать квартиру за один-два дня по реальной рыночной цене сложно. Нужно искать покупателя. Проводить сложную процедуру перерегистрации документов.
  2. Трудозатратность. Управление недвижимостью – это отдельная сфера деятельности, которую нужно осваивать и регулярно заниматься всеми вопросами содержания. Могут случаться форс-мажоры (непредвиденные обстоятельства).
  3. Требует ресурсы на содержание. Пока физлицо или компания владеет собственностью – нужно за нее платить. Ремонты, коммунальные услуги, налоги, возможно расходы на персонал, на поиск арендаторов или покупателей.

Словом – все как в реальном бизнесе. В деле нужно разбираться и оно обязательно будет требовать времени.

Что же делать, если человек интересуется недвижимостью, верит в его перспективы, но не располагает нужной суммой, чтобы покупать квадратные метры или не имеет времени на физическое управление недвижимостью. Для этого существуют эффективные финансовые инструменты, которые можно использовать для получения доходов на рынке недвижимости.

Конечно, сначала стоит посмотреть какую доходность в целом давали такие инвестиции в недвижимость на финансовых рынках за длительный период времени. Стоят ли эти доходы нашего внимания. Возьмем длительный период в 20 лет и создадим три виртуальных портфеля. Каждый по 10.000$:

  1. Портфель. 100% акции США.

2. Портфель. 100% вложения в недвижимость.

3. Портфель. 50/50% акции США/ вложения в недвижимость.

Через 20 лет наши инвестиции «отработают» в каждом из портфелей следующим образом.

На графике это будет выглядеть так.

Деньги, вложенные в акции США: 10.000$ превратятся в сумму 46.139$.

Если бы мы все поставили на недвижимость США, у нас было бы уже 56.324$. На 10.000$ больше. Конечно, это сейчас можно умничать, тогда бы вряд ли мы вложили все свои деньги только в недвижимость. И правильно бы сделали, обратите внимание – максимальная просадка, у Портфеля №2. Недвижимость, более 68%. Но, это виртуальные портфели для оценки, как ведут себя активы, по сравнению с акциями.

Третий портфель принес бы нам итог: 55.625$, менее чем на 1000$ меньше чем чистые инвестиции в недвижимость. С максимальной просадкой более 58%.

Никто не может сказать, как поведет класс активов под названием «недвижимость» в дальнейшем. Доходность прошлого не говорит о доходности в будущем. Но за прошлые двадцать лет, в целом, вложения в недвижимость США обогнали по доходности акции США. И это впечатляет. Думается, стоит иметь такой актив, как недвижимость в портфеле долгосрочного инвестора, если он может показывать высокие результаты на протяжении двух десятилетий. В таблице мы видим достаточно высокий уровень корреляции — коэффициент 0,85, это очень близко к единице – к прямой корреляции активов. Что для инвестиционного портфеля плохо. Связано это с тем, что рассматриваются рынки акций и недвижимости в одной стране — США. Но если в портфеле будет присутствовать недвижимость не одной страны и акции разных стран, то уровень корреляции, взаимосвязи, активов будут значительно меньше.

Как же можно стать владельцем финансового актива на рынке недвижимости. Возможностей несколько. Для инвесторов в России, наиболее доступный инструмент — это ПИФы. Здесь мы говорили о них в сравнении с ETF.

ПИФ – это фонд, который создается управляющей инвестиционной компанией. В его основе – доверительное управление деньгами пайщиков (вкладчиков). Участник фонда, подписывая договор с компанией, покупает определенной количество паев, в зависимости от инвестируемой суммы. Фонд вкладывает деньги и управляет, денежным фондом в соответствии со своими утвержденными правилами. Обычно в названии фонда указывается направление, в какой сектор финансового рынка вкладываются деньги.

Существует несколько типов паевых инвестиционных фондов:

ЗПИФ — Закрытый паевой инвестиционный фонд – стать участником такого фонда можно только во время его формирования. Когда список участников сформирован, фонд «закрывается» и действует в соответствии с утвержденными правилами доверительного управления (ДУ). Забрать свои деньги из фонда можно, также, в определенный период, определенный правилами ДУ.

ИПИФ – Интервальный паевой инвестиционный фонд – фонд, стать участником или продать свои паи, в котором, можно только в определенные периоды времени. Например, две недели в начале квартала, полугодия и т.д. Благодаря тому, что такой фонд более свободен в управлении своей ликвидностью, участники не могут выводить свои средства, когда захочется, такие фонды могут показывать большую доходность, по сравнению с открытыми фондами.

ПИФ открытого типа – паи, которого, покупаются и продаются на протяжении всего времени жизни фонда.

Основные плюсы ПИФов открытого типа – это:

  1. Ценовая доступность. Пайщиком фонда можно стать, располагая не крупной суммой денег. Например, один пай может стоить 1000 или 5000р.
  2. Можно инвестировать, не разбираясь в тонкостях финансовых рынков, доверяя свои деньги в управление профессиональным менеджерам.
  3. Работа фондов строго регламентирована действующим законодательством. Деятельность управляющих компаний лицензируется.

Для примера приведем два фонда. Это действующие фонды открытого типа, ориентированные на рынки недвижимости. Информация из источника: http://pif.investfunds.ru

Управляющей компании Ингосстрах-Инвестиции

Краткое описание фонда на сайте http://pif.investfunds.ru

Фонд Управляющей компании Открытие, источник сайт: http://pif.investfunds.ru

Краткое описание фонда на сайте http://pif.investfunds.ru

Финансовые показатели фондов, взятые из источника http://pif.investfunds.ru за три последних года следующие:

На момент получения нами информации паи двух фондов подорожали около 11%, на протяжении последних трех лет были рост стоимости паев на 25%, так и снижение на 10%.

Паевые инвестиционные фонды – это проверенный годами, цивилизованный способ инвестирования. Но мы смотрим на финансовый инструмент с позиции долгосрочного инвестора. И здесь есть один серьезный минус. Это относительно высокие комиссии ПИФов, в целом.

Источник, сайт http://pif.investfunds.ru

Средние комиссии на рынке паевых инвестиционных фондов — в коридоре от 2,5 до 5% годовых. Для долгосрочного инвестора – это те деньги, которые не будут им заработаны, не будут реинвестированы, на них не будет начислены новые проценты. Не зависимо от финансового инструмента, для долгосрочного инвестирования больше подходят продукты с низкими комиссиями, так как на длительном периоде вложений, высокие комиссии не дадут аккумулировать существенную сумму прибыли.

Поэтому, если вы не располагаете временем, чтобы разбираться с инструментами фондового рынка и хотите вложить деньги в недвижимость – можно заключить договор и купить паи в ПИФ. Если же есть возможность немного разобраться самому и управлять портфелем более активно, мы рекомендуем фонды недвижимости REIT.

REIT (Real Estate Investment Trust) – это инвестиционный фонд, компания, которая владеет, управляет или инвестирует в объекты недвижимости. Деятельность таких фондов строго регулируется законодательно, они должны выполнять множество требований, чтобы соответствовать категории фондов REIT. Большинство акций таких фондов торгуются на мировых фондовых биржах.

Фонды REIT имеют простую, понятную схему бизнеса: они покупают, владеют, управляют недвижимостью, сдают ее в аренду. Доходная недвижимость генерирует стабильный денежный доход. Большая часть доходов распределяется между акционерами в виде дивидендов. Фонды REIT —  проверенный временем финансовый инструмент. Они существует на рынке США с 60-х годов прошлого века. Различают несколько их видов:

Долевые (Equity REITs) – это подавляющее большинство фондов, более 90%. Акции этих фондов торгуются на биржах. Они владеют и управляют недвижимостью, получая от этой деятельности стабильный доход.

Ипотечные (Mortgage REITs) – менее 10% фондов, такие фонды вкладывают в недвижимость, покупая ипотечные закладные, другие финансовые инструменты на рынке недвижимости и получают стабильный доход.

Закрытые, не публичные фонды – разного вида фонды Непубличные — Public Non-Listed REITs (PNLRs) или Частные — Private REITs, также вкладывающиеся в недвижимость, но акции их не торгуются на рынках свободно.

Далее речь пойдет о Долевых и Ипотечных фондах, торгующихся на биржах. Вложения в REIT имеют низкий уровень риска. Во-первых, речь идет о компаниях, располагающих реальными активами, во-вторых, их деятельность строго регулируется. В частности, некоторые основные требования, которые они должны выполнять:

  • Инвестировать не менее 75% активов в объекты недвижимости;
  • Получать от деятельности связанной с недвижимостью: аренда, проценты по закладным, доход от продажи недвижимости не менее 75% от своего дохода. То есть эта деятельность должна быть у фонда основной;
  • Выплачивать не менее 90% от налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов акционерам;
  • Иметь не менее 100 акционеров;
  • Запрещено иметь более 50 процентов акций пяти или менее акционерами.

В управлении REITs, в США, находится объектов недвижимости на сумму 3 триллиона долларов. Из них 2 триллиона долларов – сумма активов, управляемых REITs, акции, которых торгуются на биржах. Огромная сумма, причем, обеспеченная реальными активами. Кроме того, рынок REITs становится глобальным. На рисунке представлены страны, где приняты законы о функционировании фондов недвижимости и в правом, синем столбце – страны, где законодательство находится на стадии рассмотрения.

Источник: https://www.reit.com

На Санкт-Петербуржской бирже представлены акции более чем 20 компаний. На сайте можно ознакомиться с их текущими и прошлыми показателями. В частности: капитализация фондов, дивидендная доходность, текущая рыночная цена.

Основные преимущества финансового инструмента акций REITs:

  • Доступность. Обращение акций происходит подобно зарубежным акциям и облигациям.
  • Доходность. По бумагам выплачиваются дивиденды, как правило, квартальные. Средние дивидендные доходности от 2 до 6% годовых. Начисленные дивиденды можно реинвестировать, что важно для итоговой доходности портфеля. Кроме того, бывают периоды, когда курсовая доходность выше, чем у обычных акций.
  • Котировки этого инструмента рассчитываются в долларах США, что наряду с другими иностранными бумагами позволяет улучшить валютную диверсификацию портфеля. О других инструментах валютной диверсификации мы говорили в предыдущей статье на сайте myfinway.ru

Минусы REITs, они тоже есть и их нужно учитывать.

  • REIT – волатильный инструмент. По сравнению даже с акциями значения просадки этого актива бывают больше.
  • Высокая корреляция с рынком акций на рынках одной страны. Для снижения корреляции, нужно комбинировать акции и недвижимость в разных странах.
  • Налогообложение. Возможно налогообложение по высоким ставкам – до 30% по дивидендным доходам от REIT, что снижает интерес к данному инструменту. Вопросу налогообложения, в российских и в иностранных ценных бумагах, мы посвятим одну из последующих статей. Следите за публикациями на myfinway.ru

Подводя краткий итог, о недвижимости, как о финансовом инструменте для длительного инвестирования, нужно отметить:

Инвестировать в недвижимость можно на финансовых рынках.

Инвестируя в недвижимость через финансовые инструменты можно обойти необходимость нести текущие затраты на ее физическое обслуживание.

Инвестиции в недвижимость могут генерировать стабильный доход. Но при этом могут быть существенные просадки инвестиционного портфеля.

Для инвестиций в недвижимость лучше всего подходят отраслевые ПИФы и REITs. Причем, REITs, имеют больше преимуществ, для людей, готовых разбираться в тонкостях инвестирования в ценные бумаги. Какие именно REITs лучше подходят, и в каком случае, мы поговорим в одном из следующих наших обзоров. Следите за публикациями на myfinway.ru

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *