Говорим о компании крупнейшем застройщике в стране, как об объекте инвестиций в  его акции. Группа компаний ПИК возглавляет многие рейтинги девелоперов в России, например, в списке, представленном изданием Форбс (Forbes).

Но, рейтингом инвестор сыт не будет. Посмотрим на акции, стоит ли покупать их вообще и сейчас в частности.

Что происходит в строительной отрасли

Материал далёк от задачи всё растолковать, что, да как, в строительной индустрии, но некоторые факторы отметим.

Состояние рынка недвижимости, особенно эконом класса касается интересов огромного количества граждан нашей Необъятной. И в этой сфере полно противоречий. Вот некоторые парадоксы:

• территория страны огромная, а жилищный вопрос как был острым, так и не собирается притупляться;
• спрос падает, а цены растут;
• говорят, что барьеры снимают, а количество застройщиков уменьшается.

Причины этого аттракциона фундаментальные или долгоиграющие. Так как, отрасль священнодействует на стыке экономики и социального устройства.

Что-то подсказывает экспертам рынка, что большинство основных проблем индустрии Недвижимости — в нищете населения.

Бедность в свою очередь связана с главной бедой России. И это не всем известные «Дураки и Дороги», как говорил классик. Классик ошибался, принимая производную за причину. Главная беда России, в том, что русским наплевать друг на друга. Русские диаспоры одни из самых разобщенных в мире. Идеология, «пусть делают всё что хотят, лишь бы меня не трогали» в конечном счете, приводит к тому, что сначала негде работать, а потом не на что улучшать жилищные условия.

Склоняясь в глубоком пардоне за вынужденную политинформацию, нужно сказать, что отступление было необходимо, чтобы выразить одну мысль: хотя население и не требует изменений, Властям страны придется оставить в карманах этого населения больше денег, чем оно имеет сейчас. При профицитном бюджете, придется производить меньшие изъятий за счет обуздания роста налогов, снижения ставок, ограничения роста различных штрафов. Первые толки на этот счёт уже появляются в новостных лентах. Плюс, конечно, поделиться различными дополнительными выплатами и пособиями.

Еще в мрачном Средневековье хитрый лис Николо Маккеовелли в своем спорном «шедевре» — трактате «Государь» наставлял своего короля, что в правильно организованном государстве должны быть: богатая казна и бедное население.

Но, очевидно, что в настоящее время Власть понимает, что в России с изъятием доходов болты перезатянуты. Денег у населения в ближайшие годы будет чуть-чуть побольше. В первую очередь, это благо для розничной торговли и возможно для транспортников.

А затем, население будет улучшать свои жилищные условия. Поэтому, строительная отрасль России, начиная с 2021 года, выглядит вполне привлекательно.

К тому же, закон о проектном финансировании может сделать её более цивилизованной.

Кто строит?

Если кратко, то строят многие – сдают не все. Но, если серьезно, то сегодня говорим только об одной группе компаний.

Полное наименование: Открытое акционерное общество «Первая Ипотечная Компания» строит дома с сентября 1994 года.

Акционерный капитал компании разделён на 660 497 000 обыкновенных акций. Это первый листинг на бирже. Распределение долей акционерного капитала выглядит следующим образом (данные официального сайта компании):

С 2007 года ценные бумаги ПИК торгуются на фондовом рынке. Компания в первую очередь, считает своими конкурентами следующих застройщиков:

Где строит

Основной регион – Москва и область (80% от числа действующих проектов). Учитывая, что основной платежеспособный спрос сосредоточен сегодня именно в Москве и Санкт-Петербурге, это положительный фактор для бизнеса компании.

Операционные результаты

Далее будем муссировать данные о результатах работы ПИКа за 12 месяцев 2019 года. Источник – сообщение Группы ПИК о результатах своей операционной деятельности от 15 января 2020г.

В 2019 году продано меньше квадратных метров, чем в 2018. Но, благодаря «маркетингу животворящему», а проще говоря, росту цен на ликвидные объекты, в сумме компания получила прирост выручки за год (таблица ниже).

Основное снижение реализации площадей — в Москве и Московской области. (таблица ниже). В регионах зафиксирован рост, но объемы вне столичного региона у компании «копеечные», по сравнению с Московской конгломерацией, и не могут компенсировать снижение реализации площади недвижимости.

Рост денежной выручки отмечен во всех регионах присутствия. Это по показаниям за календарный год (таблица ниже). Но, сравнивая квартальные данные, видно, что в последнем квартале 2019 г., уже и по объему денег происходит снижение, а не только по квадратным метрам. Дзинь-дзинь!

Основной прирост поступления денежных средств происходит за счёт взносов на эксроу-счета (таблица ниже).

И особенно нужно отметить, что по статье «Поступления от оказания строительных услуг и других видов деятельности», компания получила 28% выручки. В том числе, в этой статье — выручка от управления недвижимостью. Это положительный фактор для инвесторов — диверсификация поступлений денежных средств в компанию.

Впечатляет снижение ввода новых объектов на рынок. Цифры говорят сами за себя (таблица ниже). Пока грустно.

Вывод: спрос упал и падает. Компания, как может, уклоняется. Но скоро это будет видно и в бухгалтерской отчетности по выручке и прибыли. Дно впереди. Подоспеет ли подмога? Неизвестно.

Эффективность бизнеса

Хорошая эффективность, но много долгов.

Нужно отметить хорошие показатели эффективности бизнеса застройщика: маржа, доход на акцию (таблица выше).

Но, высокая долговая нагрузка будет негативно влиять на коэффициенты в дальнейшем, так как, все большая доля строительства будет происходить с применением проектного финансирования, которое для застройщика значительно дороже, чем привлечение денег дольщиков. Стоимость обслуживания долга для компании будет, скорее всего, расти.

Дивиденды

Компания в «Положении о дивидендных выплатах» утверждает 30% уровень выплат от чистого денежного потока (выдержка из Положения ниже).

Но, не нужно обольщаться. ПИК дивидендным аристократом не назовешь. Из 6 лет, приведенных в таблице ниже, 3 года инвесторы не видели их вообще.

Не всё так страшно, если посмотреть на долгосрочный график акций ПИКа, с того же 2013 года, то хочется сказать: «Да и чёрт с ними, с дивидендами, то». В кои-то веки на графике российской компании нарисовался инвестиционный тренд вверх! Компания за 6 лет вернула инвесторам 480% за счет роста стоимости своих акций (Свечной график ниже. Коричневый график – Индекс Московской биржи).

Купи кирпич!

Не хочется заканчивать на негативной волне. К тому же, перспективы у строительной отрасли в России и у ПИКа, в частности, хорошие.

Важные факторы, которые будут положительно влиять на строительство:

• Bcтyпивший в силу в июлe 2019 года Федеральный зaкoн 214 должен защитить дoльщикoв, косвенно укрепить спрос;
• Правительство будет стимулировать спрос на недвижимость, чтобы ускорить общеэкономический рост;
• ПИК является системообразующем оператором на рынке недвижимости. В случае проблем велика вероятность, что он сможет получить помощь от государства;
• Особые усилия компаний на стагнирующем спросе будут направлены на снижение затрат и повышения рентабельности за счет маркетинговых фокусов (во всех смыслах). Повышение эффективности хорошо для котировок акций.

Рисками будут выступать следующие факторы:

• 214-ФЗ может оказать влияние на рост цен на недвижимость, что нивелирует планируемое снижение ставок по ипотеке и притормозит спрос;
• Общемировые риски могут снизить спрос на сырьевые товары в России, это снизит доходы бюджета и желание Правительства увеличивать его расходы;
• Возможен рост инфляции, что негативно скажется на себестоимости строительства и доходах населения.

Отрасль в ближайшие месяцы, скорее всего, пройдет через этап сильной волатильности. Банкротятся застройщики, которые не проходят по кредитным положениям банков.

Всё большее количество людей, отдав деньги, не смогут получить купленное имущество, потому что оно еще не построено. Это неизбежно, брат.

Эти драматические явления временные, но, возможно, будут проявляться и на биржах. Также, приводить к волатильности акций.

Такие просадки можно использовать для покупки акций крупных застройщиков, например, ПИК (PIKK) в свой долгосрочный портфель.

Следите за публикациями на myfinway.ru

Подписывайтесь на канал myfinway в Telegram и на Яндекс Дзен

Удачных инвестиций!